Заработал рынок земли. Кто и на каких условиях сможет купить

С 1 июля в Украине отменяют мораторий на продажу аграрной земли. Ранее депутаты нескольких созывов регулярно его продлевали, а различные варианты проектов о рынке земли отвергали. Об этом пишет BBC news Украина, сообщает портал PromPolitInform.

Отмена моратория было очень длительной и тяжелой. Депутаты рассмотрели более 4 000 поправок к первоначальному варианту проекта.

Эта большая реформа состоится по закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, за который в ночь на 31 марта 2020 года проголосовали 259 депутатов.

Для кого рынок

Рынок сельхозземли будет иметь ряд ограничений. С 1 июля 2021 года покупать землю смогут только физические лица.

Так будет продолжаться два с половиной года, до 2024 года, когда право покупать землю получат юридические лица.

Однако и здесь есть определенные условия. Юридические лица должны быть созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а их участниками могут быть только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины.

Иностранцы не могут покупать землю в Украине до проведения общенационального референдума.

Несмотря на его результаты, они также не смогут покупать землю в 50-километровой пограничной зоне.

До 2024 года «в одни руки» можно будет приобрести не более 100 га. Далее — не более 10 000 га.

Нынешние арендаторы земли должны иметь преимущественное право на ее покупку. Они также могут передать это право, но должны письменно уведомить об этом собственника земли.

К 2030 году минимальная цена земли не должна быть меньше нормативной оценки.

Под залог земли можно получить ссуду в банке.

Как продать или купить землю

Чтобы заключить соглашение о купле-продаже земли, нужны следующие документы:

паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя,

документы, подтверждающие право собственности на участок (выписка из реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт),

выписка из Государственного земельного кадастра,

отчет об экспертной денежной оценке участка.

Если продавец земли владеет земельным участком более трех лет, ее размеры не превышают нормы бесплатной передачи, а это соглашение является первым за год продажей недвижимости, то налог на доходы физического лица (НДФЛ) и 1,5% военного сбора (ВЗ) платить не надо .

В противном случае резиденту придется заплатить 5% НДФЛ и 1,5% ВЗ от стоимости земельного участка по договору.

Если продавец земли не является резидентом, ставка НДФЛ 18%.

Что это даст?

Еще до того, как стало понятно, что рынок земли, по крайней мере в первые годы, будет работать с ограничениями, во Всемирном банке подсчитали, что свободная продажа сельскохозяйственной земли могла бы дать Украине дополнительные 1,6% прироста ВВП ежегодно.

Но даже несмотря на то, что реформа в ее действующем виде медленная, она может принести в бюджеты различных уровней до 2 млрд долларов, считает президент Киевской школы экономики и советник руководителя Офиса президента Тимофей Милованов. В 2019 году он продвигал земельную реформу еще как министр экономики.

«По нашим расчетам (КШЭ), даже такой вариант реформы в последующие годы придаст примерно 2 миллиарда долларов. То есть около 1,5% ВВП», — заявил он в мае этого года.

В министерстве аграрной политики несколько скромные ожидания. Руководитель ведомства Роман Лещенко называет земельную реформу «очень мягкой, поэтапной, без каких-либо резких движений».

Он утверждает, что «мы плавно идем для того, чтобы просто легализовать и признать наконец право собственности на землю», а экономический эффект «будет минимальным».

«Первые полгода это будет так называемый подготовительный период. Институциональная подготовка, правоприменительная практика, нотариусы, реестры», — рассказал министр АПК в интервью LB.ua.

В Нацбанке говорят, что банки готовы как кредитовать покупку земли, так и выдавать ссуды под ее залог. Но всем требуется время, чтобы понять, как будет работать рынок, говорит первый заместитель руководителя НБУ Екатерина Рожкова:

«Некоторое время всем игрокам рынка — и тем, кто продает, и тем, кто покупает, и банкам, которые будут это кредитовать — все потребуют времени, чтобы определиться с рыночной ценой за свободный оборот земель».

Что думают люди?

Введение рынка земли в Украине было едва ли не наиболее ожидаемой, и не наиболее противоречивой реформой.

До сих пор, согласно опросам, украинцы преимущественно негативно относятся к рынку земли.

По результатам нынешнего апрельского опроса Социологической группы «Рейтинг», 77% украинцев считают, что решение о введении рынка должны принимать на всеукраинском референдуме, а 64% из тех, кто принял бы в нем участие и определился с ответом, проголосовали бы против.

По опросу, проведенному Центром Разумкова в ноябре 2020 года, более трех четвертей украинцев приняли бы участие в референдуме о рынке земли. И в нем почти 70% проголосовали бы за продление моратория. Лишь каждый четвертый высказался бы за открытие рынка.

Почти год назад, в августе 2020 года, Фонд «Демократические инициативы» совместно с социологической службой Центра Разумкова выяснили, что 44% респондентов допускали куплю-продажу земли. Однако среди них нет единодушия относительно условий оборота земли. Украинцы не хотят продавать иностранцам или хотят ограничить площадь земли на продажу.

С другой стороны, почти столько же — 43% — опрошенных уверены, что земля в принципе не может быть объектом купли-продажи. Два года назад, в июне 2019 года, принципиально против земли как товара третья часть опрошенных.

Еще один опрос, который в 2017 году проводил Институт аграрной экономики, показал, что среди владельцев земельных паев хотят продать их около 10%.

Земля, продукты и крупные экспортеры

Украинский рынок сельхозземли открывается именно тогда, когда цены на продовольствие в мире достигают многолетних максимумов.

По данным Агентства ООН по вопросам продовольствия и сельского хозяйства (FAO), в мае этого года цены на базовые продукты выросли почти на 40%. Это самые высокие темпы роста цен за месяц с октября 2010 года.

Украина является крупным аграрным экспортером. А среди товаров, цены на которые на мировых рынках сейчас растут быстрее, именно то, что производят в Украине — зерно, масло, сахар.

Украина является одним из ведущих экспортеров зерна и крупнейшим в мире производителем и экспортером подсолнечного масла.

Похоже, что крупные аграрные экспортеры, работающие в Украине, как раз и не смогут купить землю как минимум до 2024 года.

Впрочем, как считают обозреватели, большая часть украинской пашни уже имеет своих хозяев — несмотря на десятилетия моратория на ее продажу.

Еще одним фактором, который может уменьшить потенциальный эффект от открытия рынка земли, есть изменения климата, из-за которых плодородные украинские почвы превращаются в пустыню.